La nueva ley de la vivienda, que se aprobó a mediados de 2023, y que modifica la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, está teniendo algunos efectos colaterales que se empiezan a visibilizar con la perspectiva de varios meses desde su entrada en vigor.
Repasemos en primer lugar los aspectos básicos de la ley y sus objetivos principales en el marco de la regulación de los derechos y obligaciones de cara a proteger el acceso a la vivienda en términos de igualdad y no discriminación. Uno de los puntos clave para desarrollarla es la declaración de “zonas tensionadas” y regulación del precio del alquiler para limitar el alza de los precios en zonas donde el acceso a la vivienda se haya hecho más difícil por el aumento de rentas. El gran problema en este punto, al igual que otros aspectos, es que gran parte de las medidas dependen del desarrollo que cada Comunidad Autónoma haga de la norma, lo que hace difícil su aplicación en algunas de ellas, especialmente en aquellas con signo político contrario al del Gobierno.
En resumen, lo que ha ocurrido en la práctica es que aspectos fundamentales como la regulación del precio del alquiler no están siendo efectivos en los objetivos para los que se crearon, pero en cambio están generando unos efectos colaterales como agrandar la brecha entre la oferta y la demanda en el alquiler debido a la significativa caída de la oferta por “miedo” las restricciones en los precios. Por lo tanto, una mayor diferencia entre oferta y demanda está generando un aumento considerable de los precios del alquiler (especialmente en las zonas tensionadas, como se puede observar en el gráfico), que junto los altos tipos de interés para comprar una vivienda, generan un estrés en el mercado del alquiler que no tiene fácil solución.
En este marco se ha reforzado considerablemente el interés de los inversores por inmuebles para el alquiler por habitaciones por varias razones:
- Por un lado, ha aumentado la demanda del alquiler de habitaciones, ya que esta modalidad de alquiler supone una alternativa temporal y con menores requisitos de acceso, para aquellos que no encuentran otras modalidades de alquiler por los altos precios.
- Por otro lado, la perspectiva de que pongan un tope a los precios del alquiler, genera una incertidumbre que provoca que muchos inversores que quieren invertir en inmuebles no quieran comprar viviendas para alquilarlas de forma tradicional, bajo la regulación de la LAU, donde se enmarca esta nueva ley de la vivienda.
En el alquiler de habitaciones, sin embargo, la normativa aplicable es el código civil, es decir, un acuerdo libre entre las partes donde hay muy pocas restricciones y de carácter bastante general, en concreto las especificadas entre los artículo 1554 y 1574.
En definitiva, 2024 se presenta como un año de gran crecimiento de la oferta de inversión inmobiliaria para el alquiler por habitaciones, un mercado que tiene todavía un gran recorrido debido a la gran brecha existente entre la oferta y la demanda. Y esto se acentúa todavía más en la oferta de habitaciones de calidad en inmuebles nuevos o reformados que han sido diseñados para esta modalidad del alquiler.
